• Megtört a lendület: Országosan jelentősen lelassult a lakásárak növekedése novemberben, a havi drágulás mindössze 0,5% volt.
  • Fordulat Budapesten: A fővárosban tavaly óta először minimális, 0,1%-os árcsökkenést mértek, ami gyakorlatilag stagnálást jelent.
  • Kivárnak a vevők: A kereslet visszaesett, miközben a kínálat bővül. Sokan a piacra érkező több ezer új építésű, Otthon Start-kompatibilis lakásra várnak.
  • Kettészakadt ország: Míg Budapesten és Nyugat-Magyarországon lassulás látható, Pest vármegye és a keleti régiók továbbra is dinamikusan drágulnak.

Éles és váratlan fordulatot vett a magyar lakáspiac 2025 novemberében. A korábbi hónapok száguldása után az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint a drágulás üteme szinte teljesen megállt, Budapesten pedig több mint egy év után először jegyeztek fel minimális árcsökkenést. A változás hátterében a kereslet és a kínálat egyensúlyának felborulása áll, miközben a vevők egyre inkább kivárásra játszanak.

Megtorpant a drágulás: Mi történik most a magyar lakáspiacon?

A magyar lakáspiacon novemberben a drágulás jelentősen lelassult. Országos szinten a havi áremelkedés mindössze 0,5% volt, ami messze elmarad a szeptemberi 2,8%-os ütemtől. Budapesten a piac gyakorlatilag stagnál, sőt, 0,1%-os árcsökkenést mértek. A fordulatot a csökkenő kereslet és a bővülő kínálat kettős hatása okozza.

KULCSGONDOLAT: Az elmúlt hetekben látványosan megváltozott a kereslet és a kínálat korábbi mérlege. A vevők aktivitása mérséklődött, miközben a kínálat érezhetően bővült. Ez a kettős hatás mostanra a lakásárakban is megjelent.

Budapest a kivárás mezején: Miért álltak meg az árak?

A fővárosi piac megtorpanása több okra vezethető vissza. A legfontosabb tényező, hogy a vevők egy része tudatosan kivár. A következő hónapokban ugyanis több ezer új építésű lakás érkezik a piacra, köszönhetően az Otthon Start Programhoz kapcsolódó fejlesztéseknek.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ez komoly versenyt generálhat. „Több projektben használt panelek árában lehet új lakást vásárolni. Emiatt erős árverseny indulhat el a főváros használt lakáspiacán is” – mutatott rá a szakértő. Ez a jelenség már most érezhető a XV. és a XI. kerületben, ahol hatalmas volumenű, Otthon Start-kompatibilis projektek indulnak.

Az Otthon Start hatása is módosulhat

Ez a folyamat az állami támogatások piacformáló erejét is átírhatja. „Ha a budapesti vevők – különösen az első lakásvásárlók – nagyobb arányban választják a tömegesen megjelenő új építésű lakásokat, az mérsékelheti az Otthon Start Program hatását a használt lakások piacán. Ilyenkor kisebb lesz az extra kereslet és az abból eredő áremelkedés is, ami lépéskényszerbe hozhatja az eladókat” – fogalmazott Balogh László.

Vidék vs. Főváros: Kettészakadt az ország?

Miközben Budapesten megállt a drágulás, az ország más részei teljesen más képet mutatnak. Pest vármegyében továbbra is dinamikus, 1,7%-os havi áremelkedés figyelhető meg, ami az agglomeráció töretlen népszerűségét jelzi. Sokan a budapesti lakásuk eladásából finanszírozzák a nagyobb, kertes házba költözést.

A régiós adatokból az is kirajzolódik, hogy Kelet-Magyarország felzárkózóban van. Míg a Nyugat-Dunántúlon a havi drágulás már csak 0,9% volt, addig a Dél-Alföldön 2,1%-os növekedést mértek, amivel az éves drágulás mértéke már megközelíti a 20%-ot.

Melyek most a legdrágább és legolcsóbb városok?

A kínálati árak alapján továbbra is jelentősek a területi különbségek. Budapesten a használt lakások medián négyzetméterára 1,4 millió forint körül alakul, de a kerületek között óriási a szórás.

Vármegyeszékhely Medián négyzetméterár (december eleje)
Debrecen 997 000 Ft
Szeged 952 000 Ft
Győr 920 000 Ft
Kaposvár 541 000 Ft
Békéscsaba ~400 000 Ft (becsült)
Salgótarján 285 000 Ft

Mit hoz a jövő? Árcsökkenés vagy csak egy lélegzetvételnyi szünet?

A szakértők szerint a novemberi tendenciák decemberben tovább erősödhetnek. A kínálat folyamatosan nő, a vevők egy része pedig kivár, így nem kizárt, hogy az év vége további meglepetéseket hoz. „Az év elején látott erős emelkedés után akár egy enyhe korrekció is bekövetkezhet” – vetítette előre az ingatlan.com szakértője.

Bár a kereslet az Otthon Start Program kifutásával novemberre érezhetően visszaesett, a kormány újabb intézkedésekkel (pl. a program kiterjesztése külterületi ingatlanokra, közszolgálati támogatás) igyekszik fenntartani a piac pörgését. A nagy kérdés az, hogy a bővülő újlakás-kínálat és a kiváró vevők magatartása képes lesz-e ellensúlyozni ezeket az ösztönzőket, és valóban egy kiegyensúlyozottabb, vevőbarátabb piacot hoz-e 2026.

Miért állt meg a lakásárak növekedése Budapesten?

A budapesti árak stagnálásának oka a kereslet és kínálat egyensúlyának megváltozása. A vevők száma csökkent, miközben az eladó ingatlanok száma nőtt. Emellett sok vásárló kivár, mert a következő hónapokban több ezer, kedvező árú új építésű lakás kerül a piacra az Otthon Start Program keretében.

Várható-e árcsökkenés a használt lakások piacán?

A szakértők szerint egy enyhe korrekció nem kizárt, különösen a fővárosban. Az új építésű, panelárban kínált lakások megjelenése lépéskényszerbe hozhatja a használt lakások tulajdonosait, ami az árak mérséklődéséhez vagy legalábbis a drágulás teljes leállásához vezethet.

Mely területeken drágulnak még mindig az ingatlanok?

A budapesti agglomeráció, különösen Pest vármegye továbbra is dinamikus áremelkedést mutat. Emellett a kelet-magyarországi régiók, például a Dél-Alföld is gyorsabb ütemben drágulnak, miközben a nyugati országrészben lassulás tapasztalható.

Források